Baudarlehen – die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Selten waren die Bauzinsen so niedrig wie zurzeit – für Bauherren, die jetzt eine Finanzierung benötigen, eine historisch günstige Situation. Doch was machen Hausbesitzer, bei denen eine Baufinanzierung mit höheren Zinsen noch läuft? Hier kommt eine Kündigung und Darlehensablösung in Betracht; wäre da nicht die Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorzeitige Kündigung lohnt oft nicht

Wenn die kreditgebende Bank eine Darlehenskündigung vor Ablauf der Zinsbindung zulässt, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nur bei Zinsbindungen von länger als zehn Jahren ist eine entschädigungsfreie Kündigung nach Ablauf eines Zehn-Jahres-Zeitraums gesetzlich vorgesehen. Ansonsten kommt es auf die vertraglichen Vereinbarungen oder den Goodwill des Kreditinstituts an. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank ihren Ertragsverlust durch die vorzeitige Darlehenskündigung abgelten. In der Regel lohnt sich die vorzeitige Kündigung bei Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht, da die damit verbundene Belastung den Zinsgewinn durch die billigere Anschlussfinanzierung aufwiegt.

Unbegrenzter Widerruf bei Altverträgen?

Es gibt aber bei vielen bestehenden Darlehensverträgen eine andere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden: den Widerruf des Vertrags. Möglich ist dies durch häufig fehlerhafte Widerrufsbelehrungen der Banken in der Vergangenheit. Mit einer gesetzlichen Neuregelung wurde das Widerrufsrecht zum 1.8.2002 neu gefasst, Kreditnehmern steht danach bei Verbraucherkreditverträgen ein vierzehntägiges Widerrufsrecht zu. Wenn der Kreditgeber allerdings falsch über die Widerrufsmöglichkeit informiert hat, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, der Widerruf ist dann faktisch zeitlich unbegrenzt möglich. Viele Banken haben ihre Widerrufsbelehrungen seinerzeit nicht korrekt angepasst. Bei den betroffenen Verträgen – in der Regel geht es um Darlehensverhältnisse im Zeitraum 1.8.2002 bis etwa 2008 – ist daher auch jetzt noch der Widerruf möglich.

Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Konsequenz ist klar: bei Widerruf ist der Vertrag nicht wirksam. In diesem Fall muss der Kreditnehmer den ausstehenden Kreditbetrag zwar zurückzahlen, für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung aber fehlt die Rechtsgrundlage. Wer über eine Baufinanzierung aus dem genannten Zeitraum verfügt und vorzeitig aussteigen möchte, sollte die Widerrufsbelehrung in seinem Vertrag genau prüfen. Vielleicht ist der Widerruf auch jetzt noch möglich. Sträubt sich die Bank, den Widerruf trotz falscher Belehrung zu akzeptieren, empfiehlt sich anwaltlicher Rat. In vielen Fällen wird die Bank selbst an einer einvernehmlichen Regelung interessiert sein.